17 сентября 16:29
На відміну від положень частини четвертої статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, їх забудовником (колишнім або теперішнім), норма частини другої статті 212 ЗК України суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки та до яких, вочевидь, можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт
КГС ВС розглянув касаційну скаргу Миколаївської міської ради (далі – міськрада) у справі за позовом міськради до ТОВ «Центр Топ», ТОВ «Маркетс-НК» і ОСОБА_1 за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача – ПП «Моноліт-Трейд Миколаїв» про зобов’язання відповідачів усунути перешкоди для міськради в користуванні земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, скасування державної реєстрації права власності та припинення за відповідачами права власності на торговельні комплекси, визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна.
ОБСТАВИНИ СПРАВИ
Господарський суд рішенням, залишеним без змін у постанові апеляційного господарського суду, в задоволенні позову відмовив повністю на підставі того, що згідно зі змістом положень частини четвертої статті 376 ЦК України позов про знесення самочинного будівництва може бути пред’явлено особі, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, тобто до забудовника, а оскільки ніхто з відповідачів у справі не є особою, яка здійснила самочинне будівництво, та стали власниками нежитлового приміщення на підставі правочинів і їхнє право власності було зареєстровано в установленому законом порядку, то позовні вимоги про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою не підлягають задоволенню, позаяк відповідачі не здійснювали забудови спірного об’єкта та є неналежними відповідачами за позовними вимогами про усунення перешкод в користуванні земельною ділянкою шляхом знесення об’єкта самочинного будівництва, що є самостійною підставою для відмови в позові.
При цьому суди зазначили, що в спірних правовідносинах ефективним способом захисту прав міськради як власника земельної ділянки є виключно позов про усунення перешкод в користуванні нею шляхом знесення самочинно збудованих об’єктів нерухомості, тоді як скасування державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомості, так і визнання недійсними актів, на підставі яких внесено оспорювані реєстраційні записи, не можуть бути ефективними способами захисту та не забезпечують усунення порушених прав позивача.
ОЦІНКА СУДУ
КГС ВС погодився з висновками судів попередніх інстанцій в частині відмови в задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності відповідачів на спірні торговельні комплекси та про визнання недійсними актів приймання-передачі нерухомого майна з огляду на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно не має самостійного значення щодо підстав виникнення права власності, а визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
При цьому КГС ВС зазначив, що формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті що встановлені у цій статті.
З огляду на викладене КГС ВС дійшов висновку, що реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, в силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Також КГС ВС зазначив, що застосування вимог про знесення самочинного будівництва виключає застосування інших вимог власника (користувача) земельної ділянки про усунення перешкод у користуванні належною йому земельною ділянкою, в тому числі визнання недійсними правочинів щодо відчуження майна. Визнання незаконними та скасування рішень державних реєстраторів та визнання недійсними договорів купівлі-продажу не є ефективним способом захисту та не забезпечує усунення порушень, спричинених самочинним будівництвом.
За висновками КГС ВС належними вимогами, які може заявити особа — власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно.
КГС ВС наголосив, що в силу вимог частини першої статті 3 ЗК України в спірних земельних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (частина четверта статті 376 ЦК України) спеціальним законом є ЗК України, імперативна норма частини другої статті 212 якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних правовідносин, пов’язаних зі встановленням суб’єктного складу осіб, зобов’язаних повернути власнику землі самовільно зайняті земельних ділянок, включаючи знесення будинків, будівель і споруд, а в іншій частині, не врегульованій ЗК України, можуть застосовуватися норми ЦК України, зокрема статті 376 цього Кодексу.
На відміну від положень частини четвертої статті 376 ЦК України, які обмежують коло осіб, зобов’язаних знести об’єкт самочинного будівництва, у разі коли забудовник (колишній або теперішній) заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, норма частини другої статті 212 ЗК України суттєво розширює суб’єктний склад зобов’язаних осіб за рахунок громадян і юридичних осіб, які самовільно зайняли земельні ділянки, та до яких, вочевидь, можна віднести осіб, які придбали об’єкт самочинного будівництва в забудовника та зареєстрували право власності на такий об’єкт.
За результатами касаційного провадження касаційну скаргу задоволено частково, рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасовано в частині зобов’язання відповідачів усунути перешкоди для міської ради в користуванні спірними земельними ділянками шляхом знесення (демонтажу) торговельних комплексів, в цій частині справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції, в решті оскаржувані судові рішення залишено без змін.
Детальніше з текстом постанови КГС ВС від 19.03.2024 у справі № 915/1439/21 можна ознайомитися за посиланням: https://reyestr.court.gov.ua/Review/117821029/
